Një nga kontratat e shitblerjes më të përhapura janë ato me afat (apo me kusht kohor), që nënkupton se detyrimi duhet të ekzekutohet brënda afatit të përcaktuar në kontratë. Parimisht duket në rregull, por ajo që duhet të kemi kujdes janë rastet kur financimin e bën banka dhe si garanci hipotekore shërben pasuria e paluajtshme që do të blihet. Në këto kushte, gjasat e përmbushjes së afatit kohor bëhen të pamundura jo për vullnetin e blerësit, por për shkak të procedurave të dy institucioneve, siç janë ai i financimit privat (banka) dhe ai shtetëror (ASHK/ Drejtoria përkatese që bën procedurat e kalimit të pronësisë). E them këtë pasi në praktike ka pafund raste ku palët përcaktojnë afatin 3 ose 6 mujor si kusht kohor për likujdimin e saj, por kur fillojnë dy procedurat e lartpërmëndura lindin edhe problemet mes palëve kontraktore, që shpesh përfundojnë në gjykatë. Duhet të konsideroni faktin se banka, që t’ju financojë, do t’ju kërkojë përgjithësisht që pasuria të kalojë ligjërisht në emër të blerësit, sepse edhe kredia do të miratohet për këtë subjekt. Nga ana tjetër, ASHK/DV-ja përkatëse në praktikë nuk e bën regjistrimin automatikisht brënda një kohe të shkurter. Ne e dimë nga praktika që në momentin që një individ aplikon për regjistrim ne ASHK, kërkesa mund të kthehet mbrapsh për gabime, plotësime dhe shtim dokumentacionesh, ndërkohe që kjo merr kohë dhe mund të shkojë e të kalojë edhe një afat 1-vjecar apo më tepër. Në disa raste, zvarritja është shkaktuar edhe nga mungesa e burimeve njerëzore dhe mbingarkesa e punës në këto institucione, apo nga praktika e “grumbullimit” të aplikimeve për t’u shqyrtuar në sistem, gjë që shton vonesat. Por këtu shtojmë dhe një mungesë të këtij insitucioni të një filtri të posaçëm për këto regjistrime .( pra të kontratës së shitblerjes së pasurive të paluajtshme ,me kusht kohor ) E gjithë kjo kohë shkel kushtin tuaj të përcaktuar në kontratë dhe në rastin më të mirë, po themi çon në prishjen e kontratës kur kemi mirëkuptimin e palëve, ne te kundert, çështja kalon në Gjykatën e Shkallës së Parë të Juridiksionit të Përgjithshëm (që ka akoma më shumë kosto financiare dhe kohore për palët). Një proces gjyqësor i tillë mund të zgjasë mesatarisht nga 1 deri në 2 vjet, duke e bllokuar jo vetëm pasurinë, por edhe financimin dhe planet e palëve. Ajo që rekomandojmë është shmangia e kushtit kohor në këtë formë financimi të kontratës, pasi përmbushja e saj nuk varet nga blerësi, por nga institucionet ndërvepruese, dhe kjo sjell në praktikë problemet që u folën. Pra, përcaktimi i kushtit kohor në muaj në të tilla raste është vetëm një hamendësim fillestar i palëve që “unë mund të paguaj brënda 3 apo 6 muajve”, por blerësi nuk e mendon që procedurat mund ta kalojnë këtë afat. Mund të keshillojmë që kushti kohor në kontratë të shoqërohet me klauzolat e veprimeve të dy institucioneve, por këtë gjë duhet ta bëjë noteri përkatës para të cilit paraqiten palët për lidhjen e kontratës. Kjo mund të realizohet duke përfshirë në kontratë një formulim të qartë që afati fillon të llogaritet jo nga data e nënshkrimit, por nga data kur institucioni i fundit kompetent ka përfunduar procedurën paraprake të nevojshme. Problemi që unë do të nënvizoja në këtë rast është ai i regjistrimit të pasurisë . ASHK-ja nuk ka një filtër për llojet e regjistrimeve, dhe kjo është një mangësi e thelluar e saj. Nëse punonjësit të institucionit i shkon një aplikim për regjistrimin e një kontrate shitblerje pasurie me afat 6 mujor, atëherë ai edhe kalimin e pronësisë duhet ta bëjë para afatit — gjë që nuk ndodh. Dua të referoj që kemi hasur një rast ku kontrata kishte kushtin kohor 3 muaj dhe hipoteka e bëri regjistrimin pas 1 viti; palët aktualisht janë në proces gjyqësor dhe kjo është ajo që u kanoset rasteve të njëjta. Nga këtu kuptohet vakanca ligjore për trajtimin e këtyre rasteve dhe mungesa e një përgjegjësie ligjore për institucionin që e shkakton atë. Një zgjidhje do të ishte ndërhyrja ligjore për të vendosur afate detyruese për institucionet publike në rastet e kontratave me afat, dhe parashikimi i dëmshpërblimit automatik për palën e dëmtuar nga vonesat administrative. Ajo që ne si juristë rekomandojmë konstiston në pikat vijuese : 1. Fillimisht shmangni përcaktimin e afatit taksativ në muaj, pa marrë parasysh kohën reale të procedurave të bankës dhe ASHK-së. Sepse dijeni që në përfundim të kushtit tuaj të përcaktuar në kontratë asnjë palë e tretë në kte rast 2 institucionet, ai i financimit dhe ai shtetëror nuk mbajnë përgjegjësi për përmbushjen e kushtit tuaj . 2. Parashikoni në kontratë klauzola që lidhin afatin me përfundimin e procedurave administrative (p.sh. afati fillon nga data kur përfundon regjistrimi paraprak në ASHK). 3. Kërkoni nga noteri këshillim të detajuar mbi pasojat e kushtit kohor dhe mënyrën e mbrojtjes ligjore të palëve. 4. Merrni konfirmim me shkrim nga banka për afatin e pritshëm të miratimit dhe disbursimit të kredisë. 5. Kontaktoni paraprakisht ASHK-në për të marrë informacion mbi kohën mesatare të regjistrimit dhe për të shmangur surprizat. 6. Përdorni klauzola për zgjatje automatike të afatit nëse vonesa shkaktohet nga institucionet publike apo banka. 7. Konsultohuni me një jurist/avokat përpara nënshkrimit, sidomos kur kontrata përfshin financim bankar dhe procedura hipotekore. 8. Duke plotësuar pikat 6 dhe 7 ju tashmë do të keni një informacion të saktë paraprakisht dhe do të dini të vendosni një afat kohor në kontratë të arsyeshëm dhe jo hipotetik.